محتوى المقال
صيغة دعوى طرد للغصب: دليل شامل
كيفية استعادة حيازة عقارك المغتصب بخطوات قانونية واضحة
تُعد دعوى طرد للغصب من أهم الدعاوى القضائية التي تهدف إلى حماية الملكية العقارية واستعادة الحيازة من المتعدين. يواجه الكثير من ملاك العقارات مشكلة استيلاء الغير على ممتلكاتهم دون سند قانوني، مما يستدعي تدخل القانون لإنصافهم. هذه المقالة تقدم دليلاً شاملاً حول كيفية رفع دعوى طرد للغصب، بدءًا من فهم الأساس القانوني وصولاً إلى الخطوات العملية لصياغة الدعوى وتقديمها أمام المحكمة المختصة، مع استعراض كافة الجوانب المتعلقة بهذا النوع من الدعاوى لضمان استعادة حقوقك كاملة.
مفهوم دعوى طرد للغصب وأساسها القانوني
تعريف الغصب في القانون المصري
أركان دعوى طرد للغصب
تقوم دعوى طرد للغصب على ثلاثة أركان أساسية لا بد من توافرها لكي تكون الدعوى مقبولة ومنتجة لآثارها القانونية. أولاً، وجود حيازة سابقة للمدعي أو سند ملكية يثبت حقه في العقار محل النزاع. ثانياً، وقوع فعل الغصب وهو استيلاء المدعى عليه على العقار دون وجه حق. ثالثاً، عدم وجود أي صفة أو سند قانوني للمدعى عليه يبرر حيازته للعقار، مثل عقد إيجار أو رخصة انتفاع. غياب أي من هذه الأركان قد يؤدي إلى رفض الدعوى من الناحية الشكلية أو الموضوعية.
الشروط الأساسية لرفع دعوى طرد للغصب
شرط الملكية أو الحيازة
يجب على المدعي أن يثبت ملكيته للعقار أو حيازته المشروعة له قبل وقوع الغصب. يمكن إثبات الملكية بسندات رسمية مثل عقود البيع المسجلة أو أحكام التوريث. أما الحيازة، فيمكن إثباتها بكافة طرق الإثبات بما في ذلك شهادة الشهود أو فواتير المرافق التي تثبت إشغال المدعي للعقار قبل التعدي. هذا الشرط جوهري لضمان أن من يرفع الدعوى هو صاحب الحق الأصيل في العقار.
شرط الغصب
يتمثل الغصب في استيلاء المدعى عليه على العقار دون سند قانوني. يجب أن يكون فعل الغصب واضحًا ومحددًا، وأن تكون حيازة المغتصب للعقار فعلية وليست مجرد مطالبة بالحق. يمكن أن يكون الغصب كليًا يشمل العقار بأكمله، أو جزئيًا يشمل جزءًا منه. كما يجب أن يثبت المدعي أن هذا الغصب وقع بعد حيازته للعقار وأنه لم يقم بتسليم العقار طواعية للمغتصب تحت أي ظرف من الظروف.
شرط عدم وجود سند قانوني للحيازة
يجب أن تكون حيازة المدعى عليه للعقار مجردة من أي سند قانوني. فإذا كان المدعى عليه يحوز العقار بموجب عقد إيجار انتهت مدته، فإن الدعوى تكون دعوى طرد لانتهاء مدة الإيجار وليست دعوى طرد للغصب. هذا التمييز مهم جدًا لتحديد نوع الدعوى الصحيح وبالتالي المحكمة المختصة والإجراءات المتبعة. يقع عبء إثبات عدم وجود السند القانوني على المدعي، ولكن إذا ادعى المدعى عليه وجود سند، فعليه إثباته.
الوثائق والمستندات المطلوبة للدعوى
سند الملكية أو الحيازة
يُعد هذا المستند حجر الزاوية في دعوى طرد للغصب. يشمل ذلك عقد الملكية المسجل في الشهر العقاري، أو سند تسجيل رسمي، أو حتى عقد عرفي موثق يثبت ملكية المدعي للعقار قبل تاريخ الغصب. في حالات إثبات الحيازة، يمكن تقديم ما يثبت إشغال العقار مثل فواتير المياه والكهرباء والغاز باسم المدعي، أو شهادات من الجيران تؤكد حيازته الهادئة والمستقرة للعقار قبل التعدي عليه.
محاضر إثبات الحالة
من الضروري تحرير محضر إثبات حالة بالواقعة في أقرب وقت ممكن بعد اكتشاف الغصب. يتم ذلك عن طريق قسم الشرطة المختص أو بتحرير محضر إداري من قبل المالك يصف فيه حالة العقار وتاريخ الغصب والأشخاص المتعدين إن أمكن. هذا المحضر يعتبر دليلاً مبدئيًا على وقوع الغصب ويثبت تاريخه، وهو أمر حاسم في سير الدعوى. يفضل أن يكون المحضر موثقًا بشهود عيان إن وجدوا.
إنذار على يد محضر
يُنصح بتوجيه إنذار رسمي على يد محضر إلى المتعدي يطالبه فيه بإخلاء العقار وتسليمه خلال فترة زمنية محددة. هذا الإنذار يثبت للمحكمة أن المدعي قد حاول حل المشكلة وديًا قبل اللجوء إلى القضاء، كما أنه يؤكد للمغتصب جدية المدعي في استعادة حقه. على الرغم من أن هذا الإنذار ليس شرطًا قانونيًا للدعوى، إلا أنه يقوي موقف المدعي أمام المحكمة ويبرز سوء نية المغتصب في حالة عدم استجابته.
صورة بطاقة الرقم القومي
يجب إرفاق صورة طبق الأصل من بطاقة الرقم القومي للمدعي، وفي حالة كون المدعي شركة أو كيانًا اعتباريًا، يجب تقديم ما يثبت شخصيتها القانونية وصفة ممثلها. هذه المستندات أساسية للتأكد من هوية المدعي وأهليته القانونية لرفع الدعوى أمام المحكمة.
خطوات صياغة صحيفة دعوى طرد للغصب
عنوان المحكمة المختصة
يجب أن تبدأ الصحيفة بتحديد المحكمة التي ستنظر الدعوى. في دعاوى طرد للغصب، تكون المحكمة المختصة هي المحكمة المدنية الجزئية أو الابتدائية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها. يجب كتابة العنوان كاملاً ودقيقًا، مثل “محكمة [اسم المحكمة] الكلية/الجزئية، دائرة [اسم الدائرة إن وجدت]”.
بيانات المدعي والمدعى عليه
يجب تضمين البيانات الكاملة للمدعي (الاسم، المهنة، محل الإقامة، الرقم القومي) والمدعى عليه (الاسم، المهنة إن أمكن، ومحل الإقامة). يجب أن يكون محل إقامة المدعى عليه دقيقًا لضمان صحة إعلانه. في حالة عدم معرفة كل البيانات، يجب ذكر ما هو متاح وطلب تحري الموظفين المختصين عن باقي البيانات.
وقائع الدعوى
في هذا الجزء، يتم سرد القصة كاملة ومفصلة. يجب توضيح متى وكيف امتلك المدعي العقار، ومتى اكتشف الغصب، وكيف وقع هذا الغصب. يجب ذكر كافة التفاصيل ذات الصلة، مثل تاريخ الشراء أو الميراث، ووصف العقار بدقة (العنوان، المساحة، الحدود)، وتاريخ دخول المغتصب للعقار، وأي محاولات للحل الودي أو إثبات حالة تمت. يجب أن تكون الوقائع واضحة ومترابطة ومنطقية.
الأساس القانوني والطلبات
بعد سرد الوقائع، يتم ذكر الأساس القانوني للدعوى، وهو عادةً المادة 961 من القانون المدني المصري التي تنص على حماية الحيازة. يجب أن يتبع ذلك ذكر الطلبات التي يطالب بها المدعي من المحكمة. الطلب الرئيسي هو “الحكم بطرد المدعى عليه من العين محل النزاع والتسليم للمدعي خالية من الشواغل والأشخاص”. يمكن إضافة طلبات فرعية مثل “إلزام المدعى عليه بالمصروفات وأتعاب المحاماة”.
تحديد المحكمة المختصة
يجب التأكيد على أن المحكمة المدنية التي يتبعها العقار هي المحكمة المختصة بنظر الدعوى. هذا البند يوضح أن المدعي قد راعى الاختصاص المكاني والقيمي للمحكمة وفقًا لأحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية. يجب أن يكون تحديد المحكمة مبنيًا على الموقع الجغرافي للعقار لضمان صحة الإجراءات القضائية.
إجراءات رفع الدعوى ومتابعتها
تقديم الصحيفة لقلم الكتاب
بعد صياغة صحيفة الدعوى وتوقيعها من المحامي، يتم تقديمها إلى قلم كتاب المحكمة المختصة. يقوم موظف قلم الكتاب بقيد الدعوى في السجل المخصص لها، وتحديد جلسة لنظرها. يجب سداد الرسوم القضائية المقررة في هذه المرحلة. يجب التأكد من تقديم عدد كاف من صور الصحيفة للمدعى عليه وللجهة الحكومية إن كانت طرفًا.
إعلان المدعى عليه
بعد قيد الدعوى وتحديد الجلسة، يقوم قلم الكتاب بإرسال صحيفة الدعوى للمعلن القضائي (المحضر) لإعلان المدعى عليه بها. الإعلان هو تسليم صورة من الصحيفة للمدعى عليه في محل إقامته، لإعلامه بالدعوى وتاريخ الجلسة المحددة. يعتبر الإعلان الصحيح شرطًا أساسيًا لصحة إجراءات المحاكمة، وبدونه قد يؤجل نظر الدعوى أو تُبطل.
مراحل نظر الدعوى أمام المحكمة
تتضمن مراحل نظر الدعوى تبادل المذكرات بين الخصوم، وتقديم المستندات، وسماع شهادة الشهود إن لزم الأمر، وتعيين خبير لمعاينة العقار إذا اقتضى الحال. تستمر الجلسات حتى تصبح الدعوى جاهزة للحكم. يجب على المدعي ومحاميه متابعة الجلسات بانتظام وتقديم كل ما يلزم لدعم الدعوى.
الاستئناف على الحكم
إذا صدر الحكم الابتدائي غير مرضٍ لأي من الطرفين، يحق لهما استئنافه أمام محكمة الاستئناف المختصة خلال المواعيد القانونية المحددة. تراجع محكمة الاستئناف الحكم الابتدائي وتصدر حكمها إما بالتأييد أو بالإلغاء والتعديل. يعتبر هذا الحق من ضمانات التقاضي لحماية حقوق الأفراد.
نصائح وإرشادات هامة
الاستعانة بمحامٍ متخصص
إن الاستعانة بمحامٍ متخصص في القضايا العقارية ودعاوى الغصب أمر بالغ الأهمية. يمتلك المحامي الخبرة القانونية اللازمة لصياغة الدعوى بشكل صحيح، وجمع المستندات المطلوبة، وتقديم الحجج القانونية الفعالة أمام المحكمة. كما أنه يتابع الإجراءات القضائية بمهنية عالية، مما يزيد من فرص نجاح الدعوى.
جمع الأدلة الموثقة
كلما زادت الأدلة والمستندات التي تثبت حقك في العقار ووقوع الغصب، كلما كانت دعواك أقوى. احتفظ بنسخ من جميع العقود، الفواتير، محاضر الشرطة، الإنذارات، وأي مراسلات تثبت ملكيتك أو حيازتك السابقة وتؤكد واقعة التعدي. الصور الفوتوغرافية ومقاطع الفيديو يمكن أن تكون أيضًا أدلة قوية إذا كانت موثقة.
التحقق من صحة المستندات
تأكد من أن جميع المستندات التي ستقدمها للمحكمة صحيحة وسارية المفعول، وأنها موثقة رسميًا إذا لزم الأمر. أي خطأ في المستندات قد يؤدي إلى تأجيل الدعوى أو حتى رفضها. يجب مراجعة كل وثيقة بعناية قبل تقديمها لضمان مطابقتها للمواصفات القانونية.
سرعة الإجراءات
كلما سارعت في اتخاذ الإجراءات القانونية فور اكتشاف الغصب، كلما كانت فرصتك في استعادة عقارك أسرع وأسهل. التراخي قد يمنح المغتصب فرصة لترسيخ حيازته أو حتى محاولة تغيير معالم العقار، مما يعقد الأمور. القانون يحمي من يبادر في المطالبة بحقه.
صيغة نموذجية لدعوى طرد للغصب
محكمة [اسم المحكمة] الكلية/الجزئية
دائرة [اسم الدائرة إن وجدت]
مذكرة بدعوى طرد للغصب
مقدمة من:
السيد/ [اسم المدعي بالكامل]
المهنة: [مهنة المدعي]
محل الإقامة: [عنوان المدعي بالكامل]
بطاقة رقم قومي: [رقم بطاقة المدعي]
( بصفته المدعي )
ضـد:
السيد/ [اسم المدعى عليه بالكامل]
المهنة: [مهنة المدعى عليه إن وجدت]
محل الإقامة: [عنوان المدعى عليه بالكامل]
( بصفته المدعى عليه )
الموضوع: دعوى طرد للغصب
وقائع الدعوى:
يمتلك المدعي العقار الكائن بـ [وصف العقار بالكامل: العنوان، المساحة، الحدود] بموجب [نوع سند الملكية، مثال: عقد بيع مسجل رقم... بتاريخ...، أو إعلام وراثة رقم...].
وبتاريخ [تاريخ اكتشاف الغصب]، فوجئ المدعي بقيام المدعى عليه بوضع يده على العقار المذكور سلفًا وذلك دون وجه حق أو سند قانوني يبيح له هذه الحيازة، وهو ما يُعد غصبًا صريحًا واعتداءً سافرًا على ملكية وحيازة المدعي.
وقد قام المدعي بـ [ذكر أي إجراءات سابقة اتخذها المدعي، مثل: تحرير محضر إثبات حالة رقم... بتاريخ... بقسم شرطة...، أو توجيه إنذار رسمي على يد محضر برقم... بتاريخ...، أو محاولات ودية].
وحيث أن المدعى عليه ما زال يضع يده على العقار، وهو ما يلحق بالمدعي أضرارًا مادية وأدبية جسيمة، الأمر الذي اضطر المدعي معه إلى إقامة هذه الدعوى.
الأساس القانوني:
تستند هذه الدعوى إلى نص المادة 961 من القانون المدني المصري والتي تنص على أن: "الحائز بحسن نية لا يكسب الثمار إلا من تاريخ علمه بعيوب سنده، وعلى الرغم من ذلك، إذا كانت الحيازة قد ترتبت على غصب، فإن الغاصب ملزم برد الثمار التي قبضها أو كان من الممكن أن يقبضها منذ بداية حيازته للعقار." بالإضافة إلى المبادئ العامة التي تحمي حق الملكية والحيازة.
بناءً عليه
أنا المحضر [اسم المحضر] محضر محكمة [اسم المحكمة]، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث يقيم:
السيد/ [اسم المدعى عليه بالكامل]، وأعلنته بصورة من هذه الصحيفة، وكلفته بالحضور أمام محكمة [اسم المحكمة] الكلية/الجزئية، الكائن مقرها بـ [عنوان المحكمة]، وذلك بجلستها التي ستنعقد علنًا يوم [اليوم] الموافق [التاريخ] من الساعة التاسعة صباحًا وما بعدها لسماعه الحكم بالآتي:
الطلبات:
1. الحكم بطرد المدعى عليه من العين محل النزاع والكائنة بـ [عنوان العقار] وتسليمها للمدعي خالية من الشواغل والأشخاص.
2. إلزام المدعى عليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
مع حفظ كافة حقوق المدعي الأخرى.
وتفضلوا بقبول فائق الاحترام.
[توقيع المحامي]
[اسم المحامي]
رقم القيد بجدول المحامين: [رقم القيد]
