صيغة دعوى إلغاء شرط في عقد إيجار

الدليل الشامل لخطوات وإجراءات رفع دعوى إلغاء شرط تعسفي في عقد الإيجار

قد يجد المستأجر نفسه أحيانًا أمام شروط مجحفة أو غير عادلة ضمن بنود عقد الإيجار الذي وقعه. القانون المصري منح للمتضرر الحق في اللجوء إلى القضاء للمطالبة بإلغاء هذه الشروط التعسفية التي تخالف النظام العام أو القانون. هذا المقال يقدم لك خريطة طريق واضحة وخطوات عملية لكيفية إعداد ورفع دعوى قضائية لإلغاء شرط معين في عقد الإيجار، مما يضمن حماية حقوقك واستعادة التوازن في العلاقة التعاقدية بينك وبين المؤجر.

فهم الشروط القابلة للإلغاء في عقود الإيجار

ما هو الشرط التعسفي من وجهة نظر القانون؟

الشرط التعسفي هو أي بند في العقد يفرض التزامات غير متوازنة على أحد الطرفين، أو يمنح الطرف الآخر حقوقًا مفرطة دون وجه حق. في عقود الإيجار، يعتبر الشرط تعسفيًا إذا كان يخالف نصوصًا قانونية آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها، أو إذا كان يستغل حاجة المستأجر بشكل واضح. المحكمة هي التي تقرر طبيعة الشرط بناءً على ظروف كل حالة، مستندة إلى مبادئ العدالة وحسن النية في تنفيذ العقود.

أمثلة شائعة لشروط يمكن طلب إلغائها قضائيًا

تتعدد صور الشروط التي يمكن اعتبارها تعسفية ويمكن للمستأجر المطالبة بإلغائها. من أبرز هذه الأمثلة، الشرط الذي يمنح المؤجر الحق في زيادة الأجرة بشكل منفرد ودون معايير واضحة خلال مدة العقد. كذلك، البند الذي يعفي المؤجر من مسؤوليته عن صيانة العين المؤجرة الأساسية، أو الشرط الذي يحظر على المستأجر إجراء أي تحسينات ضرورية حتى لو كانت لا تضر بالعقار. وأيضًا، الشروط التي تفرض غرامات مالية مبالغ فيها بشكل غير منطقي على المستأجر.

الإجراءات التمهيدية الضرورية قبل رفع الدعوى

أولًا: محاولة التفاوض والحل الودي

قبل التفكير في المسار القضائي، من الحكمة دائمًا محاولة حل النزاع وديًا مع المؤجر. يمكن القيام بذلك من خلال التواصل المباشر وشرح أسباب اعتراضك على الشرط المحدد، موضحًا أنه غير عادل أو يخالف القانون. قد يكون المؤجر غير مدرك لعدم قانونية الشرط أو قد يكون منفتحًا على تعديل العقد للحفاظ على علاقة إيجارية جيدة. توثيق هذه المحاولات عبر رسائل مسجلة أو بريد إلكتروني يمكن أن يكون مفيدًا لاحقًا في المحكمة.

ثانيًا: توجيه إنذار رسمي على يد محضر

إذا فشلت محاولات الحل الودي، فإن الخطوة التالية هي خطوة قانونية هامة تتمثل في توجيه إنذار رسمي للمؤجر على يد محضر. يجب أن يتضمن هذا الإنذار مطالبة واضحة بإلغاء أو تعديل الشرط التعسفي محل النزاع، مع منحه مهلة زمنية محددة للاستجابة. هذا الإجراء لا يثبت فقط جديتك في المطالبة بحقك، بل يعتبر أيضًا شرطًا أساسيًا لقبول بعض الدعاوى أمام المحاكم، ويثبت للمحكمة أنك استنفدت الطرق الودية أولاً.

ثالثًا: تجهيز المستندات والأدلة الداعمة

النجاح في أي دعوى قضائية يعتمد بشكل كبير على قوة الأدلة والمستندات المقدمة. قبل رفع الدعوى، يجب عليك جمع كافة الأوراق اللازمة. يأتي على رأس هذه المستندات نسخة من عقد الإيجار المتضمن للشرط المراد إلغاؤه، وصورة من الإنذار الرسمي الموجه للمؤجر وإفادة استلامه، وأي مراسلات أو رسائل تثبت محاولاتك للحل الودي. إذا كان هناك شهود على أي وقائع ذات صلة، فيجب تجهيز بياناتهم أيضًا.

كيفية كتابة ورفع صحيفة الدعوى

العناصر الأساسية لصحيفة الدعوى

صحيفة الدعوى هي الوثيقة الرسمية التي تبدأ بها الخصومة القضائية. يجب أن تشتمل على بيانات أساسية لا يمكن إغفالها، وهي: اسم المدعي (المستأجر) بالكامل وصفته وعنوانه، واسم المدعى عليه (المؤجر) بالكامل وصفته وعنوانه. كما يجب تحديد المحكمة المختصة التي سترفع أمامها الدعوى، والتي تكون عادةً المحكمة المدنية التي يقع في دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه. وأخيرًا، يجب أن تكون الصحيفة مؤرخة وموقعة من محامٍ.

صياغة وقائع الدعوى بشكل واضح ومنطقي

جزء “الوقائع” في صحيفة الدعوى هو المكان الذي تسرد فيه قصتك للمحكمة. ابدأ بذكر وجود علاقة إيجارية بينك وبين المدعى عليه بموجب عقد الإيجار المؤرخ في يوم كذا. ثم اذكر البند أو الشرط المحدد الذي تطالب بإلغائه، واشرح بالتفصيل لماذا تعتبر هذا الشرط تعسفيًا أو مخالفًا للقانون، وكيف أنه يسبب لك ضررًا. يجب أن يكون السرد متسلسلًا زمنيًا ومنطقيًا ومدعومًا بالمستندات التي قمت بتجهيزها مسبقًا.

تحديد السند القانوني والطلبات الختامية

بعد سرد الوقائع، يجب أن تستند إلى مواد القانون التي تدعم موقفك. على سبيل المثال، يمكن الاستناد إلى نصوص القانون المدني المصري التي تتحدث عن بطلان الشروط التعسفية أو ضرورة تنفيذ العقود بحسن نية. أما “الطلبات الختامية” فهي الجزء الأهم، حيث تحدد للمحكمة ما تريده بالضبط. يجب أن تكون طلباتك واضحة ومحددة، مثل: “الحكم بإلغاء الشرط الوارد في البند رقم (…) من عقد الإيجار واعتباره كأن لم يكن”.

نموذج عملي لصيغة دعوى إلغاء شرط

الديباجة وبيانات أطراف الدعوى

تبدأ الصحيفة بالديباجة التالية: “إنه في يوم … الموافق … بناء على طلب السيد/ … (اسم المستأجر بالكامل)، المقيم في … ومحله المختار مكتب الأستاذ/ … المحامي. أنا … محضر محكمة … قد انتقلت وأعلنت: السيد/ … (اسم المؤجر بالكامل)، المقيم في … مخاطبًا مع/ …”. هذه البيانات تحدد هوية أطراف النزاع وتمهد الطريق لعرض موضوع الدعوى أمام المحكمة المختصة.

موضوع الدعوى والأساس القانوني

في هذا الجزء، يتم كتابة “الموضوع” ويُذكر فيه أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ في تاريخ محدد، استأجر الطالب من المعلن إليه الوحدة الكائنة في (العنوان). ثم يتم تحديد البند المطعون فيه، على سبيل المثال: “وقد تضمن العقد في بنده رقم (…) شرطًا ينص على (نص الشرط). ولما كان هذا الشرط قد جاء مجحفًا بحقوق الطالب ومخالفًا لنص المادة (…) من القانون المدني، فإنه يحق للطالب طلب إلغائه قضائيًا للأسباب الآتية…”.

الطلبات الختامية (بناءً عليه)

تُختتم صحيفة الدعوى بعبارة “بناءً عليه” وتليها الطلبات المحددة من المحكمة. “أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت إلى حيث إقامة المعلن إليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة … الابتدائية الكائن مقرها … وذلك بجلستها التي ستنعقد علنًا في تمام الساعة الثامنة صباحًا من يوم … الموافق … ليسمع الحكم بالطلبات الآتية: أولًا: وبصفة أصلية، الحكم بإلغاء الشرط الوارد في البند رقم (…) من عقد الإيجار. ثانيًا: إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.”