إجراءات الحجز على العقارات

دليل شامل لخطوات التنفيذ على العقارات وفقًا للقانون المصري

يُعد الحجز على العقارات أحد أهم طرق التنفيذ الجبري التي كفلها القانون للدائن لاستيفاء حقه من مدينه المماطل. ونظرًا لكون العقارات تمثل قيمة مالية كبيرة، فقد أحاط المشرع إجراءات الحجز عليها بضمانات دقيقة لحماية حقوق جميع الأطراف. هذا المقال يقدم دليلًا عمليًا ومبسطًا يشرح كافة الخطوات والإجراءات القانونية المتبعة لتوقيع الحجز على عقار مملوك للمدين ومن ثم بيعه بالمزاد العلني لاقتضاء الدين من ثمنه، وذلك وفقًا لأحكام قانون المرافعات المصري.

المرحلة الأولى: استصدار السند التنفيذي

ما هو السند التنفيذي؟

قبل البدء في أي إجراء من إجراءات الحجز، يجب أن يكون بيد الدائن مستند قانوني يثبت حقه بشكل نهائي ويسمح له بالتنفيذ الجبري. هذا المستند يطلق عليه “السند التنفيذي”. السندات التنفيذية تشمل الأحكام القضائية النهائية، أوامر الأداء، محاضر الصلح التي تصدق عليها المحاكم، العقود الرسمية الموثقة، أو أي أوراق أخرى يعطيها القانون هذه الصفة. بدون هذا السند، لا يمكن للدائن أن يشرع في التنفيذ على أموال المدين، سواء كانت عقارات أو منقولات.

خطوات الحصول على الصيغة التنفيذية

بعد صدور حكم قضائي نهائي لصالح الدائن، يجب عليه التوجه إلى قلم كتاب المحكمة التي أصدرت الحكم لاستلام الصورة التنفيذية الأولى من الحكم. هذه الصورة تكون ممهورة بعبارة “يجب على الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متى طلب منها وعلى السلطات المختصة أن تعين على إجرائه ولو باستعمال القوة متى طلب إليها ذلك”. هذه الصيغة هي التي تمنح الحكم قوته التنفيذية وتسمح للمحضرين بالبدء في إجراءات التنفيذ على أرض الواقع.

المرحلة الثانية: إعلان السند التنفيذي وتنبيه نزع الملكية

إعلان السند التنفيذي للمدين

الخطوة الأولى العملية في التنفيذ هي قيام الدائن بتكليف أحد المحضرين بإعلان المدين بالسند التنفيذي. هذا الإعلان يهدف إلى إخطار المدين رسميًا بوجود دين واجب السداد ومطالبته بالوفاء به. إذا كان السند التنفيذي حكمًا قضائيًا، فيجب أن يسبق هذا الإعلان إعلان المدين بالحكم نفسه. يعتبر الإعلان إجراءً جوهريًا لا يمكن المضي في التنفيذ بدونه، حيث يمنح المدين فرصة أخيرة للسداد الطوعي قبل اتخاذ إجراءات أكثر صرامة.

ما هو تنبيه نزع الملكية؟

بعد إعلان السند التنفيذي أو في نفس وقت الإعلان، يقوم المحضر بتوجيه ورقة رسمية أخرى للمدين تسمى “تنبيه نزع الملكية”. هذه الورقة هي إنذار رسمي للمدين بأن الدائن سيبدأ في إجراءات الحجز على عقار معين مملوك له وبيعه جبرًا إذا لم يسدد الدين خلال المهلة المحددة. يجب أن يشتمل التنبيه على بيانات دقيقة مثل بيان السند التنفيذي، ومقدار الدين، ووصف دقيق للعقار المراد الحجز عليه، وإلا كان الإجراء باطلًا.

كيفية تسجيل تنبيه نزع الملكية

لإضفاء الحجية على هذا الإجراء ومنع المدين من التصرف في العقار ببيعه أو رهنه، يجب على الدائن أن يقوم بتسجيل ورقة تنبيه نزع الملكية في مكتب الشهر العقاري الذي يقع في دائرته العقار. بمجرد التسجيل، يصبح العقار محجوزًا تحفظيًا، وأي تصرف يقوم به المدين بخصوص العقار بعد تاريخ التسجيل لا يكون نافذًا في مواجهة الدائن الحاجز أو من يرسو عليه المزاد فيما بعد. هذا التسجيل يحمي حق الدائن ويضمن بقاء العقار كضمانة للوفاء بالدين.

المرحلة الثالثة: إعداد العقار للبيع (قائمة شروط البيع)

إيداع قائمة شروط البيع

بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية، يقوم الدائن بإعداد ملف كامل يسمى “قائمة شروط البيع” ويقوم بإيداعه في قلم كتاب محكمة التنفيذ المختصة. هذه القائمة هي بمثابة دفتر الشروط الذي سيتم على أساسه بيع العقار في المزاد العلني. يجب أن يتم إيداع هذه القائمة خلال تسعين يومًا من تاريخ تسجيل التنبيه، وإلا اعتبر تسجيل التنبيه كأن لم يكن، مما يضطر الدائن إلى إعادة الإجراءات من جديد.

البيانات الواجب توافرها في القائمة

يجب أن تتضمن قائمة شروط البيع مجموعة من البيانات الجوهرية التي حددها القانون. من أهم هذه البيانات: بيان السند التنفيذي وتنبيه نزع الملكية، تعيين دقيق للعقار المحجوز مع بيان حالته ومشتملاته، شروط البيع التي سيتم على أساسها المزاد، وتحديد الثمن الأساسي الذي سيبدأ به المزاد. عادة ما يتم تحديد الثمن الأساسي بناءً على تقييم خبير أو حسب تقدير الدائن، ويجب أن يكون سعرًا عادلًا ومنطقيًا لضمان عدم بخس قيمة العقار.

الاعتراض على قائمة شروط البيع

بعد إيداع القائمة، يتم إخطار المدين وباقي الدائنين أصحاب الحقوق على العقار. يمنحهم القانون الحق في تقديم اعتراضاتهم على القائمة خلال فترة زمنية محددة. قد تتعلق الاعتراضات ببطلان الإجراءات، أو بخطأ في وصف العقار، أو بالمغالاة أو البخس في تقدير الثمن الأساسي. تفصل محكمة التنفيذ في هذه الاعتراضات قبل تحديد جلسة البيع النهائية، وذلك لضمان أن عملية البيع تتم بشكل سليم وقانوني وعادل لجميع الأطراف المعنية.

المرحلة الرابعة: البيع بالمزاد العلني

تحديد يوم البيع والإعلان عنه

إذا لم يتم تقديم اعتراضات على قائمة شروط البيع، أو بعد الفصل في الاعتراضات المقدمة، يقوم قاضي التنفيذ بتحديد تاريخ ومكان جلسة البيع بالمزاد العلني. يجب على قلم الكتاب أن يقوم بالإعلان عن البيع بالنشر في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار، بالإضافة إلى لصق الإعلانات في أماكن محددة مثل مقر المحكمة ومكان وجود العقار. يهدف الإعلان إلى جذب أكبر عدد ممكن من المشترين لضمان الحصول على أفضل سعر للعقار.

إجراءات جلسة المزاد

في اليوم المحدد للبيع، يتولى قاضي التنفيذ إدارة جلسة المزاد. تبدأ المزايدة بالمناداة على الثمن الأساسي المحدد في قائمة شروط البيع. كل من يرغب في المشاركة في المزاد يجب عليه إيداع مبلغ معين كتأمين لجدية العرض. تستمر المزايدة حتى يستقر السعر عند أعلى عرض مقدم. لا يتم إيقاف المزاد إلا بعد مرور ثلاث دقائق على آخر عرض دون أن يتقدم أحد بعرض أعلى. بعدها، يقوم القاضي بإيقاع البيع على صاحب أعلى عطاء.

حكم رسو المزاد

بعد انتهاء المزايدة وإيقاع البيع على المشتري، يصدر قاضي التنفيذ حكمًا يسمى “حكم رسو المزاد”. هذا الحكم هو الذي ينقل ملكية العقار من المدين إلى المشتري الذي رسا عليه المزاد. يجب على المشتري سداد باقي الثمن خلال المهلة التي يحددها الحكم. بعد سداد كامل الثمن، يقوم المشتري بتسجيل هذا الحكم في الشهر العقاري، وبذلك يصبح المالك الجديد للعقار وتنتقل إليه الملكية مطهرة من كافة الحقوق التي كانت عليها.

عناصر إضافية وحلول بديلة

هل يمكن للمدين إيقاف إجراءات الحجز؟

نعم، منح القانون المدين عدة طرق لإيقاف إجراءات البيع الجبري. الحل الأبسط والأكثر فعالية هو سداد الدين بالكامل مع كافة المصروفات قبل اليوم المحدد للبيع. يمكن للمدين إيداع المبلغ في خزينة المحكمة، وفي هذه الحالة يصدر القاضي قرارًا بوقف إجراءات البيع وإلغاء الحجز. كما يمكن للمدين التوصل إلى تسوية أو اتفاق مع الدائن لسداد الدين على أقساط أو بأي طريقة أخرى يقبلها الدائن، مما يؤدي إلى وقف التنفيذ.

دور الخبير المثمن في تحديد سعر العقار

في كثير من الأحيان، خاصة إذا كان هناك نزاع حول قيمة العقار، قد تقرر المحكمة ندب خبير مثمن عقاري. مهمة الخبير هي معاينة العقار على الطبيعة وإعداد تقرير مفصل عن حالته وقيمته السوقية العادلة. يساعد هذا التقرير المحكمة في تحديد الثمن الأساسي الذي سيبدأ به المزاد بشكل يضمن عدم الإضرار بمصالح المدين ببيع العقار بسعر بخس، وفي نفس الوقت يضمن جدية العروض المقدمة من المشترين المحتملين.

حقوق الدائنين الآخرين

إذا كان على العقار دائنون آخرون لهم حقوق مسجلة (مثل دائن مرتهن)، فإن القانون ينظم كيفية مشاركتهم في الإجراءات. يتم إخطارهم بإجراءات البيع ليتمكنوا من التدخل والمحافظة على حقوقهم. بعد بيع العقار، يتم توزيع حصيلة البيع على الدائنين وفقًا لمرتبة كل منهم. الدائن صاحب حق الامتياز أو الرهن المتقدم في التسجيل يحصل على حقه أولاً، ثم يليه باقي الدائنين في المرتبة، وما يتبقى بعد سداد جميع الديون يعود إلى المدين.