صيغة دعوى إزالة شيوع في عقار
محتوى المقال
صيغة دعوى إزالة شيوع في عقار
دليل شامل لإنهاء الملكية المشتركة وقسمة العقارات وفقًا للقانون المصري
المفاهيم الأساسية لدعوى إزالة الشيوع
ما هي حالة الشيوع قانونًا؟
حالة الشيوع هي وضع قانوني يكون فيه عقار أو مال منقول مملوكًا لأكثر من شخص واحد دون أن يكون لكل منهم جزء مادي محدد ومفرز منه. فكل شريك يمتلك حصة رياضية أو كسرية في كل ذرة من ذرات هذا العقار، مثل الربع أو النصف أو الثلث. وقد تنشأ هذه الحالة نتيجة أسباب متعددة أبرزها الميراث، حيث يصبح الورثة ملاكًا على الشيوع في تركة مورثهم، أو قد تنشأ عن طريق الشراء المشترك لعقار بواسطة شخصين أو أكثر.
الأسباب التي تستدعي رفع دعوى إزالة الشيوع
يلجأ الشركاء لرفع دعوى إزالة الشيوع أو كما تعرف بدعوى “القسمة والفرز والتجنيب” لعدة أسباب جوهرية. السبب الرئيسي هو استحالة أو صعوبة الانتفاع بالعقار بشكل مشترك، كأن يرغب أحد الشركاء في بيع حصته بينما يرفض الآخرون، أو يرغب أحدهم في استغلال العقار بطريقة لا يوافق عليها البقية. كذلك، قد تنشأ خلافات حول إدارة العقار وتوزيع إيراداته أو تحمل تكاليف صيانته، مما يجعل إنهاء حالة الشيوع هو الحل الأمثل لفض النزاع بشكل نهائي.
السند القانوني لإنهاء حالة الشيوع
يستند الحق في طلب إزالة الشيوع إلى نصوص واضحة في القانون المدني المصري، وعلى رأسها المادة 834 التي تنص على أنه “لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ما لم يكن مجبرًا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق”. هذا النص يمنح أي شريك، مهما كانت حصته صغيرة، الحق في المطالبة بإنهاء هذه الحالة، ولا يمكن حرمانه من هذا الحق إلا باتفاق بين جميع الشركاء على البقاء في الشيوع لمدة محددة لا تتجاوز خمس سنوات.
الخطوات العملية لرفع دعوى إزالة شيوع
الخطوة الأولى: محاولة القسمة الرضائية
قبل اللجوء إلى القضاء، من الحكمة دائمًا محاولة حل الأمر بشكل ودي من خلال القسمة الرضائية. تتم هذه القسمة عن طريق اتفاق جميع الشركاء على كيفية تقسيم العقار. إذا كان العقار قابلاً للقسمة العينية دون أن تفقد أجزاؤه قيمتها، يمكنهم تحرير عقد قسمة رضائي وتوثيقه. أما إذا كان العقار غير قابل للقسمة، فيمكنهم الاتفاق على بيعه وتوزيع ثمنه كل حسب حصته. هذه الخطوة توفر الكثير من الوقت والجهد والتكاليف مقارنة بالتقاضي.
الخطوة الثانية: تجهيز المستندات المطلوبة
في حال فشل الحل الودي، يجب البدء في تجهيز الأوراق والمستندات اللازمة لرفع الدعوى القضائية. تشمل هذه المستندات بشكل أساسي سند ملكية العقار الشائع، سواء كان عقدًا مسجلاً في الشهر العقاري أو حكم صحة ونفاذ أو إعلام وراثة في حالة العقارات الموروثة. بالإضافة إلى ذلك، يجب توفير أي مستندات أخرى تثبت الملكية أو تحدد حصص الشركاء، وكذلك صورة من بطاقة الرقم القومي للمدعي وتوكيل رسمي للمحامي الذي سيتولى رفع الدعوى.
الخطوة الثالثة: صياغة صحيفة الدعوى
تعتبر صحيفة الدعوى هي الوثيقة الأساسية التي يتم من خلالها عرض طلباتك أمام المحكمة. يجب أن تتم صياغتها بشكل قانوني دقيق، وأن تشتمل على بيانات المدعي والمدعى عليهم (باقي الشركاء)، وموضوع الدعوى وهو طلب فرز وتجنيب حصة المدعي، وفي حالة عدم قابلية العقار للقسمة، يتم طلب بيعه بالمزاد العلني وتوزيع ثمنه. يجب أن تتضمن الصحيفة وصفًا تفصيليًا للعقار وحدوده وموقعه وسند الملكية الخاص به.
الخطوة الرابعة: قيد الدعوى وإعلانها
بعد تجهيز صحيفة الدعوى ومرفقاتها، يقوم المحامي بتقديمها إلى قلم كتاب المحكمة المختصة لسداد الرسوم المقررة وقيدها في السجلات. المحكمة المختصة هي المحكمة الجزئية التي يقع في دائرتها العقار. بعد قيد الدعوى وتحديد جلسة لنظرها، يتم تكليف قلم المحضرين بإعلان صحيفة الدعوى إلى جميع المدعى عليهم (الشركاء) على عناوينهم، وذلك لضمان علمهم بالدعوى المقامة ضدهم وتمكينهم من الحضور والدفاع عن مصالحهم.
نموذج عملي لصيغة دعوى إزالة شيوع
صيغة صحيفة دعوى فرز وتجنيب
إنه في يوم …… الموافق …… / …… / ……
بناء على طلب السيد/ ……………………………. المقيم في ……………………………. ومحله المختار مكتب الأستاذ/ ……………………………. المحامي.
أنا ……………………………. محضر محكمة ……………………………. قد انتقلت وأعلنت:
1- السيد/ ……………………………. المقيم في ……………………………. مخاطبًا مع/
2- السيد/ ……………………………. المقيم في ……………………………. مخاطبًا مع/
(يتم ذكر جميع الشركاء كمدعى عليهم)
الموضوع
يمتلك الطالب والمعلن إليهم على الشيوع فيما بينهم عقارًا وهو عبارة عن (يتم وصف العقار وصفًا تفصيليًا من حيث النوع والمساحة والحدود والموقع)، وقد آلت ملكية هذا العقار إلى جميع الأطراف بموجب (يُذكر سند الملكية: عقد مسجل رقم … لسنة … شهر عقاري … أو إعلام الوراثة الصادر في الدعوى رقم … لسنة …).
وحيث إن الطالب يمتلك حصة قدرها …… في هذا العقار، ويرغب في إنهاء حالة الشيوع القائمة واستلام حصته مفرزة ومجنبة، إلا أن المعلن إليهم قد رفضوا إجراء القسمة الرضائية.
ولما كانت المادة 834 من القانون المدني تنص على أن لكل شريك الحق في المطالبة بقسمة المال الشائع، فإن الطالب يلجأ للقضاء لتحقيق طلبه.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهم بصورة من هذه الصحيفة وكلفتهم بالحضور أمام محكمة …… الجزئية الكائن مقرها في ……، وذلك بجلستها التي ستنعقد علنًا في يوم …… الموافق …… / …… / …… من الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها لسماع الحكم بندب خبير تكون مهمته فرز وتجنيب حصة الطالب في العقار المذكور، وفي حالة ما إذا تبين أن العقار غير قابل للقسمة العينية، الحكم ببيعه بالمزاد العلني وتوزيع ثمنه على الشركاء كل حسب حصته، مع إلزام المدعى عليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
عناصر إضافية وحلول منطقية
دور الخبير المنتدب في دعوى القسمة
في معظم دعاوى القسمة، تحكم المحكمة حكمًا تمهيديًا بندب خبير من خبراء وزارة العدل. تكون مهمة الخبير هي معاينة العقار على الطبيعة، والتحقق من سندات الملكية، وتحديد حصة كل شريك بدقة. يقوم الخبير بعد ذلك ببحث إمكانية قسمة العقار قسمة عينية. فإذا كان العقار قابلاً للقسمة، يقوم الخبير بإعداد مشروع للقسمة وتكوين الأنصبة على أساس أصغر حصة. أما إذا ثبت للخبير أن القسمة العينية مستحيلة أو ستضر بالعقار، فإنه يوصي في تقريره ببيعه بالمزاد العلني.
ماذا لو كان العقار غير قابل للقسمة العينية؟
إذا انتهى تقرير الخبير إلى أن العقار لا يقبل القسمة العينية، كأن يكون شقة سكنية صغيرة أو قطعة أرض ذات واجهة ضيقة، فإن الحل القانوني هو بيع العقار بالكامل في مزاد علني تشرف عليه المحكمة. يتم تحديد سعر أساسي للعقار بناءً على تقدير الخبير، ثم يتم إجراء المزاد. بعد بيع العقار، يتم توزيع المبلغ الناتج عن البيع على جميع الشركاء، كل منهم بحسب نسبة حصته في الملكية، وبذلك تنتهي حالة الشيوع بشكل كامل ونهائي.
تكاليف ومصاريف دعوى إزالة الشيوع
تشمل تكاليف دعوى إزالة الشيوع عدة بنود. أولاً، هناك رسوم قيد الدعوى التي تسدد في المحكمة. ثانيًا، أتعاب المحامي الموكل برفع الدعوى. ثالثًا، أمانة الخبير التي تحددها المحكمة ويقوم المدعي بإيداعها في خزينة المحكمة حتى يباشر الخبير مهمته. في النهاية، وبعد صدور الحكم النهائي، يتم تحميل المصاريف على جميع الشركاء كل بنسبة حصته، حيث إن الدعوى تعود بالنفع على الجميع بإنهاء حالة الشيوع.
