أحكام بطلان عقد الإيجار بسبب التلاعب في القيمة الإيجارية

دليلك الشامل لفهم الحالات القانونية والخطوات العملية لإثبات البطلان

يمثل عقد الإيجار الأساس القانوني الذي ينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وتعتبر القيمة الإيجارية أحد أهم أركانه الجوهرية. قد يلجأ أحد الطرفين إلى التلاعب في هذه القيمة لتحقيق مكاسب غير مشروعة، مما يفتح الباب أمام إمكانية الطعن على العقد وطلب بطلانه. في هذا المقال، نستعرض بالتفصيل الأسباب القانونية والخطوات العملية التي يمكن اتخاذها لإثبات التلاعب في القيمة الإيجارية والحصول على حكم ببطلان العقد، بما يحفظ حقوق الطرف المتضرر وفقًا لأحكام القانون.

ما هو التلاعب في القيمة الإيجارية؟

التلاعب في القيمة الإيجارية هو كل فعل متعمد يهدف إلى إثبات قيمة إيجارية في العقد تختلف بشكل جوهري عن القيمة الحقيقية المتفق عليها أو عن أجرة المثل للعقار. يتخذ هذا التلاعب صورًا متعددة، فقد يتمثل في ذكر مبلغ أقل في العقد المسجل للتهرب من الضرائب العقارية، بينما يتم تقاضي مبلغ أعلى فعليًا من المستأجر بموجب اتفاق شفوي أو إيصالات منفصلة. وقد يحدث العكس بأن يتم ذكر قيمة أعلى بكثير من أجرة المثل لاستخدامها في أغراض احتيالية أخرى.

يؤدي هذا الفعل إلى إلحاق ضرر بأحد الطرفين أو بالدولة. فالطرف المتضرر قد يكون المستأجر الذي يدفع مبالغ غير مثبتة في العقد مما يفقده الحماية القانونية، أو المؤجر الذي قد يواجه صعوبة في إثبات القيمة الحقيقية عند نشوء نزاع. كما أن إثبات قيمة غير حقيقية يمثل غشًا وتدليسًا يعيب إرادة المتعاقد ويجعل العقد قابلًا للإبطال لمصلحة من وقع عليه التدليس، وهو ما يمنح الطرف المتضرر الحق في اللجوء إلى القضاء.

الأسباب القانونية لبطلان عقد الإيجار

الغش والتدليس كسبب للإبطال

يعتبر الغش والتدليس من أبرز الأسباب التي تؤدي إلى قابلية العقد للإبطال. فإذا استعمل أحد المتعاقدين طرقًا احتيالية لتضليل الطرف الآخر ودفعه إلى التعاقد، وكان هذا التضليل جوهريًا بحيث لولاه لما أبرم الطرف المخدوع العقد، فإنه يحق له طلب إبطال العقد. إثبات قيمة إيجارية صورية في العقد تختلف عن القيمة الفعلية يعد من قبيل التدليس الذي يعيب رضاء الطرف الآخر ويجيز له المطالبة القضائية بإبطال العقد واسترداد أي مبالغ دفعها دون وجه حق.

مخالفة النظام العام والآداب

قد يكون الدافع وراء التلاعب بالقيمة الإيجارية هو التهرب الضريبي، وهو فعل يخالف النظام العام للدولة. فالعقود التي يكون الغرض منها التحايل على القوانين الآمرة، مثل قوانين الضرائب، تعتبر باطلة بطلانًا مطلقًا. في هذه الحالة، لا يقتصر الحق في التمسك بالبطلان على المتعاقدين فقط، بل يمكن للمحكمة أن تقضي به من تلقاء نفسها. إذا تمكن الطرف المتضرر من إثبات أن القيمة المذكورة في العقد كانت بقصد التهرب من الالتزامات الضريبية، فإن ذلك يقوي موقفه في دعوى البطلان.

الصورية في تحديد الأجرة

الصورية تعني أن ما هو ظاهر في العقد لا يعبر عن الحقيقة والواقع. فإذا اتفق الطرفان على إخفاء القيمة الإيجارية الحقيقية بورقة ضد (عقد مستتر) وإظهار قيمة أخرى في العقد الظاهر، فإن العقد الحقيقي هو الذي يسري بينهما. لكن إذا كان هذا الإخفاء يهدف إلى غش الغير أو التحايل على القانون، فإن ذلك يفتح الباب للطعن على العقد الصوري وإثبات العقد الحقيقي بكافة طرق الإثبات، بما في ذلك شهادة الشهود والقرائن، ومن ثم طلب إبطال العقد الظاهر.

كيف تثبت التلاعب في القيمة الإيجارية؟

جمع الأدلة المادية

يبدأ إثبات التلاعب بجمع كافة الأدلة المادية المتاحة. تشمل هذه الأدلة إيصالات السداد الفعلية التي تحمل القيمة الحقيقية المدفوعة، أو التحويلات البنكية التي تثبت دفع مبالغ تزيد عن المذكور في العقد. كذلك، يمكن أن تكون الرسائل النصية أو رسائل البريد الإلكتروني أو أي مراسلات أخرى بين الطرفين تتضمن اتفاقًا على القيمة الحقيقية دليلًا قويًا أمام المحكمة. يجب الاحتفاظ بنسخ من كل هذه المستندات وتقديمها ضمن حافظة المستندات في الدعوى.

الاستعانة بشهادة الشهود

تعتبر شهادة الشهود من أهم وسائل الإثبات في مثل هذه القضايا. يمكن الاستعانة بشهادة الجيران، أو حارس العقار، أو أي شخص آخر لديه علم بالاتفاق الحقيقي على القيمة الإيجارية. يمكن لهؤلاء الشهود أن يقروا أمام المحكمة بالمبلغ الذي كان المستأجر يدفعه فعليًا للمؤجر، وهو ما يساعد في تكوين عقيدة المحكمة وإثبات وجود تلاعب وتدليس في القيمة المذكورة بالعقد الرسمي. يجب التأكد من أن الشهود على استعداد للحضور والإدلاء بشهادتهم.

اللجوء إلى خبير مثمن عقاري

يمكن للطرف المتضرر أن يطلب من المحكمة ندب خبير مثمن عقاري لتحديد أجرة المثل للعين محل النزاع. يقوم الخبير بمعاينة العقار ومقارنته بالعقارات المماثلة له في نفس المنطقة من حيث الموقع والمساحة والتشطيبات والمستوى العام. تقرير الخبير الذي يثبت أن القيمة المذكورة في العقد تقل أو تزيد بشكل فاحش عن أجرة المثل يعتبر قرينة قوية جدًا على وجود تلاعب وصورية في تحديد الأجرة، وتعتمد عليه المحكمة بشكل كبير في حكمها.

الخطوات العملية لرفع دعوى بطلان

توكيل محامٍ متخصص

الخطوة الأولى والأساسية هي اللجوء إلى محامٍ متخصص في القضايا المدنية والإيجارات. سيقوم المحامي بتقييم الموقف القانوني بشكل دقيق، ومراجعة كافة المستندات والأدلة المتاحة، وتقديم النصح حول فرص نجاح الدعوى. كما سيتولى صياغة صحيفة الدعوى بشكل سليم قانونيًا، وتحديد الطلبات بدقة، ومتابعة كافة الإجراءات أمام المحكمة من تقديم المستندات وحضور الجلسات وتقديم المذكرات القانونية اللازمة لدعم موقفك.

إعداد وتقديم صحيفة الدعوى

يقوم المحامي بإعداد صحيفة الدعوى التي تتضمن بيانات المدعي والمدعى عليه، وعرضًا تفصيليًا لوقائع النزاع، مع التركيز على إثبات وقائع الغش والتدليس والتلاعب في القيمة الإيجارية. يتم تدعيم الصحيفة بالأسانيد القانونية من نصوص القانون المدني وأحكام محكمة النقض ذات الصلة. تختتم الصحيفة بطلبات المدعي، والتي تكون عادةً بطلب الحكم ببطلان عقد الإيجار بطلانًا نسبيًا للتدليس أو بطلانًا مطلقًا لمخالفة النظام العام، مع ما يترتب على ذلك من آثار.

متابعة إجراءات التقاضي

بعد قيد الدعوى، تبدأ مرحلة التقاضي التي تشمل تداول الجلسات وتبادل المذكرات والمستندات بين الطرفين. خلال هذه المرحلة، يتم تقديم الأدلة التي تم جمعها، ومناقشة الشهود، وقد تقرر المحكمة ندب خبير كما ذكرنا. يجب الالتزام بحضور الجلسات أو توكيل المحامي للحضور، وتقديم كل ما يطلب منه من مستندات أو إيضاحات. تستمر هذه الإجراءات حتى تحجز المحكمة الدعوى للحكم، وتصدر حكمها النهائي في النزاع.

نصائح إضافية لتجنب الوقوع في فخ التلاعب

لتجنب النزاعات المستقبلية، يجب دائمًا الحرص على كتابة القيمة الإيجارية الحقيقية المتفق عليها في عقد الإيجار دون زيادة أو نقصان. يجب أن يكون العقد واضحًا ومفصلًا، وأن يتم توقيع كافة صفحاته من قبل الطرفين. من الضروري الحصول على إيصالات سداد شهرية موقعة من المؤجر ومطابقة للقيمة المذكورة في العقد. يُنصح دائمًا بالتعامل عبر التحويلات البنكية كوسيلة آمنة لإثبات الدفع وقيمته الحقيقية، فهذه الإجراءات تحمي حقوق الطرفين وتغلق الباب أمام أي محاولة للتلاعب.